ΕΝΦΙΑ 2027: Απαλλαγές – νέος φόρος μεταβίβασης 15% και το στοίχημα των αντικειμενικών αξιών

ΕΝΦΙΑ 2027: Απαλλαγές, νέος φόρος μεταβίβασης 15% και το στοίχημα των αντικειμενικών αξιών. Από το 2027 αλλάζει ο χάρτης της φορολογίας ακινήτων στην Ελλάδα: χιλιάδες ιδιοκτήτες σε μικρούς οικισμούς απαλλάσσονται πλήρως από τον ΕΝΦΙΑ, ο φόρος μεταβίβασης για αγοραστές εκτός ΕΕ πενταπλασιάζεται, ενώ οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν «παγωμένες» στο 2021 με τη «ψαλίδα» να ανοίγει επικίνδυνα έναντι των εμπορικών τιμών. Ανάλυση με δεδομένα, πίνακες και προβολή των ευρωπαϊκών συγκρίσεων.

Τι αλλάζει πραγματικά στη φορολογία των ακινήτων – Από τη διεύρυνση της απαλλαγής ΕΝΦΙΑ σε 12.855 οικισμούς έως τον πενταπλασιασμό του φόρου μεταβίβασης για αγοραστές εκτός ΕΕ

Το 2027 φέρνει νέες αλλαγές στους φόρους των ακινήτων και οι άμεσα ενδιαφερόμενοι έχουν πάρει ήδη μολύβι και χαρτί για να κάνουν τους υπολογισμούς τους. Από τη μια πλευρά, χιλιάδες ιδιοκτήτες σε μικρούς οικισμούς της περιφέρειας βλέπουν τον ΕΝΦΙΑ να μηδενίζεται. Από την άλλη, οι αγοραστές από τρίτες χώρες αντιμετωπίζουν έναν πενταπλάσιο φόρο μεταβίβασης. Και στο βάθος, το μεγάλο ερώτημα των αντικειμενικών αξιών παραμένει αναπάντητο.

ΕΝΦΙΑ 2027: Ποιοι απαλλάσσονται και ποιοι πληρώνουν

Η πρώτη αλλαγή αφορά στον ΕΝΦΙΑ. Κλιμάκια, συντελεστές υπολογισμού του φόρου και συντελεστές προσαύξησης δεν αλλάζουν. Ωστόσο, προστίθεται μία ακόμα κατηγορία απαλλαγής: από το 2027 απαλλάσσονται από την καταβολή του ΕΝΦΙΑ φυσικά πρόσωπα των οποίων η κύρια κατοικία βρίσκεται σε οικισμούς με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους, εξαιρουμένων των οικισμών της Περιφέρειας Αττικής – πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων. Ειδικά για την Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας το όριο ορίζεται σε 2.200 κατοίκους.

Το μέτρο αφορά σε 131 επιπλέον οικισμούς και σε περίπου 62.000 ιδιοκτήτες ακινήτων, ενώ πλέον μιλάμε για μια απαλλαγή που καλύπτει συνολικά 12.855 οικισμούς σε όλη τη χώρα. Το πρόσθετο δημοσιονομικό κόστος της επέκτασης υπολογίζεται σε 8 εκατομμύρια ευρώ ετησίως, ενώ το συνολικό ετήσιο κόστος για τον προϋπολογισμό εκτιμάται στα 86 εκατομμύρια ευρώ.

Βασική προϋπόθεση: Η απαλλαγή ισχύει αποκλειστικά για το ακίνητο που δηλώνεται ως κύρια κατοικία φορολογικού κατοίκου Ελλάδας, και εφόσον η συνολική φορολογητέα αξία του 100% της πλήρους κυριότητας δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.

Αντιθέτως, δεν προχώρησε η εισήγηση για ενίσχυση του κινήτρου ασφάλισης των κατοικιών έναντι φυσικών καταστροφών με περαιτέρω μείωση του ΕΝΦΙΑ, όπως επίσης η εισήγηση για επέκταση του εν λόγω κινήτρου και σε ακίνητα επιχειρήσεων. Με βάση τις ετήσιες φορολογικές δαπάνες, το όφελος από το σύνολο των απαλλαγών και εκπτώσεων που αφορούν στον ΕΝΦΙΑ αγγίζει τα 94 εκατομμύρια ευρώ.

Φόρος μεταβίβασης: Από 3% στο 15% – Αλλά όχι για τους Έλληνες

Όλες οι εισηγήσεις για «ξεπάγωμα» του ΦΠΑ στις αγοραπωλησίες νεόδμητων, ως μέτρο για την καταπολέμηση του μαύρου χρήματος, έμειναν στο συρτάρι, καθώς θα καθιστούσαν απλησίαστα τα νέα ακίνητα. Στο συρτάρι έμειναν, επίσης, οι εισηγήσεις για ενεργοποίηση του Φόρου Υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων.

Αντιθέτως, αυξάνονται οι συντελεστές του φόρου μεταβίβασης – αλλά όχι για τους Έλληνες. Συγκεκριμένα, από την 1η Ιουλίου 2027 ο φόρος μεταβίβασης για αγορά κατοικίας από φυσικά πρόσωπα, φορολογικούς κατοίκους τρίτων χωρών (εκτός ΕΕ), αυξάνεται από 3% σε 15% (τελικό 15,45% συνυπολογιζόμενης της εισφοράς 3% υπέρ δήμων).

Ο σκοπός της εν λόγω παρέμβασης δεν είναι δημοσιονομικός. Στόχος είναι η αποκλιμάκωση των τιμών και η συνεπακόλουθη ευχερέστερη πρόσβαση των μόνιμων κατοίκων στη στέγη. Από το νέο καθεστώς εξαιρούνται οι πολίτες κρατών-μελών του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, οι ομογενείς από συγκεκριμένες χώρες και άλλες κατηγορίες αγοραστών.

Αντικειμενικές αξίες: Ο «γρίφος» του 2027

Το μόνο σίγουρο είναι ότι το 2027 δεν φέρνει αλλαγές στον σκληρό πυρήνα της φορολογίας κεφαλαίου, δηλαδή στις αντικειμενικές αξίες, οι οποίες επηρεάζουν τους φόρους κατοχής και μεταβίβασης ακινήτων. Η αναπροσαρμογή τους έχει μετατεθεί για το δεύτερο εξάμηνο του 2027, μετά τις εκλογές.

Το ερώτημα που παραμένει είναι αν εντός του 2027 θα κινηθεί τουλάχιστον η τεχνική προετοιμασία για την αναπροσαρμογή των Τιμών Ζώνης, έτσι ώστε να ενεργοποιηθούν την Πρωτοχρονιά του 2028, ή αν θα περιμένουμε την ωρίμανση του αυτοματοποιημένου συστήματος ευθυγράμμισης των εμπορικών με τις αντικειμενικές αξίες – το οποίο εκκρεμεί από την περίοδο της οικονομικής κρίσης ως μνημονιακή δέσμευση.

Η τελευταία φορά που αναπροσαρμόστηκαν οι Τιμές Ζώνης ήταν το 2021 και συνοδεύτηκαν από ριζικό λίφτινγκ του τρόπου υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, με σκοπό να αποφευχθούν οι υπέρμετρες επιβαρύνσεις στις μικρομεσαίες ιδιοκτησίες. Ωστόσο, έκτοτε η «ψαλίδα» με τις εμπορικές αξίες έχει ανοίξει επικίνδυνα.

Πόσο μεγάλο είναι το χάσμα; Ενδεικτικά παραδείγματα

Πανελλαδικά, η μέση αύξηση των πραγματικών τιμών πώλησης κινείται στο 40% με 70% πάνω από τις τιμές ζώνης. Σε δημοφιλείς περιοχές, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα Νότια Προάστια και η Θεσσαλονίκη, τα ποσοστά αύξησης ξεπερνούν το 100%.

Το επιχείρημα όσων επιμένουν στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών κοντά στα επίπεδα των εμπορικών τιμών είναι ότι ελαχιστοποιούνται τα περιθώρια «μαύρων» αγοραπωλησιών. Σήμερα, με τη διαφορά εμπορικών-αντικειμενικών αξιών να είναι ακόμα και διπλάσια, στην πραγματικότητα δεν υπάρχουν αποτελεσματικοί μηχανισμοί ελέγχου για το μαύρο χρήμα που δίνεται κάτω από το τραπέζι.

Το αντεπιχείρημα είναι ότι μια αύξηση των αντικειμενικών αξιών έστω και κατά 50% τη δεδομένη στιγμή, που «καίει» η στεγαστική κρίση, θα προκαλέσει σοκ και στους επίδοξους αγοραστές και στους νυν ιδιοκτήτες.

Το crash test με την υπόλοιπη Ευρώπη

Σύμφωνα με συγκριτική μελέτη του Tax Foundation, ιδανικά οι φόροι ακίνητης περιουσίας μπορούν να δώσουν στις τοπικές αυτοδιοικήσεις ένα πολύτιμο δημοσιονομικό κίνητρο για να επιτρέψουν νέες κατασκευές και να προσφέρουν έναν τρόπο χρηματοδότησης των τοπικών δημόσιων υπηρεσιών. Ωστόσο, οι υψηλοί φόροι ακίνητης περιουσίας που επιβάλλονται όχι μόνο στη γη αλλά και στα κτίρια μπορούν να αποθαρρύνουν τις επενδύσεις.

Δύο από τις 34 ευρωπαϊκές χώρες που καλύπτει η μελέτη, το Λιχτενστάιν και η Μάλτα, δεν επιβάλλουν καθόλου επαναλαμβανόμενους φόρους στην ακίνητη περιουσία. Η Εσθονία είναι η μόνη χώρα που φορολογεί αποκλειστικά τη γη, κάτι που σημαίνει ότι ο φόρος ακίνητης περιουσίας της είναι ο πιο αποδοτικός.

Από τις 32 χώρες που επιβάλλουν φόρους ακίνητης περιουσίας, οι 28 επιτρέπουν στις επιχειρήσεις να εκπίπτουν φόρους ακίνητης περιουσίας ή γης από το εταιρικό εισόδημα. Τέσσερις χώρες – Αυστρία, Ισλανδία, Ιταλία και Σλοβενία – απαγορεύουν την έκπτωση των φόρων ακίνητης περιουσίας από το εισόδημα των επιχειρήσεων, με αποτέλεσμα τη διπλή φορολογία των επαγγελματικών ακινήτων.

Το Λουξεμβούργο και η Μολδαβία συγκεντρώνουν τα χαμηλότερα έσοδα από τον φόρο ακίνητης περιουσίας ως ποσοστό του ιδιωτικού κεφαλαίου τους, περίπου 0,05%. Η Ελβετία και η Εσθονία ακολουθούν με 0,08% και 0,09% αντίστοιχα. Οι υψηλότεροι φόροι ακίνητης περιουσίας ως ποσοστό του ιδιωτικού κεφαλαίου εμφανίζονται στο Ηνωμένο Βασίλειο (2,04%), στην Ισλανδία (1,43%) και στη Γαλλία (1,08%). Στην ίδια ακριβώς θέση με τη Γαλλία κατατάσσεται και η Ελλάδα.

Η θέση της Ελλάδας σε ευρωπαϊκό επίπεδο

Για τις 16 ευρωπαϊκές χώρες που καταγράφουν τον τρόπο με τον οποίο κατανέμονται τα έσοδα από τον φόρο ακίνητης περιουσίας μεταξύ επιχειρήσεων και νοικοκυριών, τα νοικοκυριά καταβάλλουν περίπου το 60% των συνολικών εσόδων, κυμαινόμενο από μόλις 7,4% στη Σλοβακία έως 71,4% στη Γαλλία.

Το Μητρώο ΜΙΔΑ και η νέα εποχή διασταυρώσεων

Σημαντικό ρόλο στο νέο τοπίο αναμένεται να διαδραματίσει το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ, η λειτουργία του οποίου εκτιμάται ότι θα ενεργοποιηθεί πλήρως έως τα μέσα του 2027. Το ΜΙΔΑ θα πιστοποιεί την κύρια κατοικία – ιδίως σε μικρούς οικισμούς – για την απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, ενώ για πρώτη φορά οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να δηλώνουν υποχρεωτικά τη χρήση κάθε ακινήτου.

Παράλληλα, δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να διορθώσουν διαφορές στα τετραγωνικά μέτρα μεταξύ Ε9, Κτηματολογίου και Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου χωρίς αναδρομικές χρεώσεις, πρόστιμα ή τόκους – μια ρύθμιση που αναμένεται να ανακουφίσει χιλιάδες φορολογούμενους που βρέθηκαν αντιμέτωποι με ασυμφωνίες στα στοιχεία των ακινήτων τους.

Η μεγάλη εικόνα: Τι σημαίνουν όλα αυτά για την αγορά

Η απαλλαγή ΕΝΦΙΑ σε 12.855 οικισμούς αποτελεί μια σαφώς θετική εξέλιξη για την περιφέρεια και τους μικρούς δήμους, οι οποίοι πλήττονται διαχρονικά από την εσωτερική μετανάστευση και τη γήρανση του πληθυσμού. Ωστόσο, η διατήρηση των αντικειμενικών αξίων στα επίπεδα του 2021, την ώρα που οι εμπορικές τιμές έχουν εκτιναχθεί, δημιουργεί μια στρεβλή εικόνα: οι φόροι κατοχής παραμένουν χαμηλοί για πολλούς ιδιοκτήτες, αλλά ταυτόχρονα το κράτος χάνει σημαντικά έσοδα από τη φορολόγηση της υπεραξίας των ακινήτων.

Ο πενταπλασιασμός του φόρου μεταβίβασης για αγοραστές εκτός ΕΕ αποτελεί μια πολιτική απόφαση με σαφή κοινωνικό προσανατολισμό: να μειωθεί η ζήτηση από ξένους επενδυτές που συμβάλλει στην άνοδο των τιμών, δίνοντας ανάσα στους Έλληνες αγοραστές. Το κατά πόσο θα λειτουργήσει στην πράξη – και αν δεν θα στραφεί απλώς η ζήτηση σε εταιρικά σχήματα ή σε αγορές μέσω ΕΕ – μένει να φανεί.

Το πραγματικό crash test θα έρθει με την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Αν αυτή γίνει με τρόπο που πλησιάζει τις εμπορικές τιμές, ο ΕΝΦΙΑ θα αυξηθεί για εκατομμύρια ιδιοκτήτες – και μαζί του οι μεταβιβάσεις, οι γονικές παροχές, οι δωρεές. Αν δεν γίνει, το «μαύρο» χρήμα στις αγοραπωλησίες θα συνεχίσει να ανθεί.