Ενοίκια 2026: Υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή και Ε2

Ενοίκια 2026: Υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή και Ε2 . Το ενοίκιο δεν είναι πια μια απλή ιδιωτική συμφωνία. Είναι ψηφιακό αποτύπωμα.

Η μεγάλη αλλαγή έρχεται την 1η Οκτωβρίου

Η υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζικού λογαριασμού, που αρχικά είχε προγραμματιστεί για την 1η Απριλίου 2026, μετατέθηκε για την 1η Οκτωβρίου 2026. Η παράταση κρίθηκε αναγκαία για την ολοκλήρωση των τεχνικών προσαρμογών, ώστε να αποφευχθούν φαινόμενα δυσλειτουργίας.

Αυτό σημαίνει ότι από την 1η Οκτωβρίου 2026, κάθε πληρωμή ενοικίου πρέπει να περνά υποχρεωτικά από τραπεζικό λογαριασμό. Το μέτρο δεν αφορά απλώς τον τρόπο πληρωμής — αφορά την απόδειξη της μίσθωσης:

• ποιος πλήρωσε,
• ποιος εισέπραξε,
• ποιο ποσό,
• ποιον μήνα αφορά,
• αν συμφωνεί με τη δήλωση στην ΑΑΔΕ.

Το ενοίκιο σε μετρητά δεν προσφέρει πλέον ασφάλεια. Δημιουργεί κίνδυνο ασυμφωνίας και δυσκολία απόδειξης.

Τι πρέπει να συμφωνεί σε μια μίσθωση

Μια ασφαλής μακροχρόνια μίσθωση δεν στηρίζεται σε ένα μόνο έγγραφο. Πρέπει να συμφωνούν όλα:

1. το ιδιωτικό συμφωνητικό,
2. η δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ,
3. το ποσό που πληρώνεται,
4. οι τραπεζικές κινήσεις,
5. το Ε2 του ιδιοκτήτη,
6. το Ε1 του ενοικιαστή,
7. η πραγματική χρήση του ακινήτου.

Αν ένα από αυτά δείχνει διαφορετική εικόνα, δημιουργείται κενό. Και τα κενά φαίνονται στις διασταυρώσεις.

Το μισθωτήριο στην ΑΑΔΕ: Δεν αρκεί

Η ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ γίνεται για φορολογικούς σκοπούς — δεν καταργεί το ιδιωτικό συμφωνητικό.

Το συμφωνητικό παραμένει απαραίτητο για να αποτυπώνονται:

• η διάρκεια,
• το μίσθωμα,
• η εγγύηση,
• οι επισκευές και φθορές,
• τα κοινόχρηστα,
• η πρόωρη αποχώρηση.

Η δήλωση στην ΑΑΔΕ δείχνει τη μίσθωση στη φορολογική διοίκηση. Το συμφωνητικό προστατεύει τη σχέση στην πράξη.

Οι προθεσμίες που… πονάνε

Η πιο συχνή παγίδα: Ο ιδιοκτήτης θεωρεί ότι αφού ο ενοικιαστής έφυγε, η μίσθωση έχει τελειώσει. Λάθος. Αν δεν δηλωθεί λύση, η μίσθωση παραμένει ενεργή στην ΑΑΔΕ — με ό,τι αυτό συνεπάγεται για το Ε2, την επιστροφή ενοικίου και μελλοντικούς ελέγχους.

Η αύξηση ενοικίου: Δεν αρκεί η πρόβλεψη

Πολλοί ιδιοκτήτες γράφουν στο συμφωνητικό ότι το ενοίκιο θα αυξηθεί μετά από έναν χρόνο. Όταν έρχεται η αύξηση, θεωρούν ότι δεν χρειάζεται άλλη ενέργεια.

Αυτό είναι λάθος.

Όταν αλλάζει το ποσό, πρέπει να υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση. Η απλή αναφορά στις σημειώσεις δεν ενημερώνει το δηλωμένο μίσθωμα.

Αν στην ΑΑΔΕ εμφανίζεται μίσθωμα 500€ και στην τράπεζα καταβάλλονται 550€, η διαφορά θα φανεί.

Ε2: Το πιο κρίσιμο έντυπο για τον ιδιοκτήτη

Το Ε2 δεν είναι απλή καταγραφή ενοικίων. Καταγράφει χρήση ακινήτου, είδος μίσθωσης, απαλλαγές, ανείσπρακτα, κενά ακίνητα.

Η στήλη 17 είναι το κλειδί

Από την επιλογή στη στήλη 17 εξαρτάται:

• πού θα μεταφερθεί το ποσό στο Ε1,
• αν θα φορολογηθεί,
• αν θα εμφανιστεί ως απαλλασσόμενο.

Ένα λάθος στη στήλη 17 δεν είναι τεχνικό — είναι φορολογικό.

Οι κωδικοί 64–67: Απαλλαγή φόρου για ενοίκια

Για το φορολογικό έτος 2025, ιδιαίτερη σημασία έχουν οι κωδικοί 64-67:

Αν πληρούνται οι προϋποθέσεις, το εισόδημα μεταφέρεται στους κωδικούς 119-120 του Ε1 ως απαλλασσόμενο από φόρο.

Η απαλλαγή δεν κρίνεται από την πρόθεση. Κρίνεται από τα στοιχεία.

Ανείσπρακτα ενοίκια: Προσοχή στη διαδικασία

Τα ανείσπρακτα ενοίκια είναι από τα πιο ευαίσθητα θέματα. Δεν αρκεί να μην πληρώθηκαν.

Για να μη φορολογηθεί ο ιδιοκτήτης για εισόδημα που δεν εισέπραξε, πρέπει:

1. Να έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης μισθίου, δικαστική απόφαση ή να έχει ασκηθεί αγωγή κατά του μισθωτή.
2. Να υποβληθεί έντυπο Ε411 ψηφιακά.
3. Τα δικαιολογητικά να προσκομιστούν πριν την υποβολή της δήλωσης.

Μόνο για το 2024, περίπου 4.500 εκμισθωτές δεν εισέπραξαν ενοίκια άνω των 15 εκατ. ευρώ. Όσοι δεν ακολούθησαν τη διαδικασία, φορολογήθηκαν για εισόδημα που δεν είδαν ποτέ.

Επιστροφή ενοικίου: Τα νέα δεδομένα

Η επιστροφή ενοικίου καταβάλλεται αυτόματα στον ΙΒΑΝ που έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ — αρκεί τα στοιχεία να είναι σωστά.

Νέα εισοδηματικά κριτήρια (ν. 5313/2026)

Περιουσιακό όριο (μόνο για κύρια κατοικία)

• 120.000€ για άγαμο
• +20.000€ για κάθε επιπλέον μέλος

Για φοιτητική κατοικία δεν υπάρχει περιουσιακό όριο.

Πώς υπολογίζεται το ποσό

Η επιστροφή ισούται με το 1/12 της ετήσιας δαπάνης ενοικίου, με ανώτατο όριο 800€ για την κύρια κατοικία, προσαυξανόμενο κατά 50€ ανά εξαρτώμενο τέκνο.

Φοιτητική κατοικία: Οι δύο περιπτώσεις

Το μισθωτήριο είναι στο όνομα του γονέα

• Στη δήλωση μίσθωσης καταχωρείται ο ΑΦΜ του γονέα.
• Η κατοικία πρέπει να συνδέεται σωστά με το εξαρτώμενο τέκνο που σπουδάζει.
• Απαιτείται βεβαίωση σπουδών.

Το μισθωτήριο είναι στο όνομα του φοιτητή

• Στη δήλωση μίσθωσης καταχωρείται ο ΑΦΜ του φοιτητή.
• Δεν αποκλείεται η ενίσχυση — εξετάζονται μόνο τα εισοδηματικά κριτήρια.

Παγίδα: Αν δύο αδέλφια χρησιμοποιούν την ίδια φοιτητική κατοικία, η ενίσχυση καταβάλλεται μία φορά. Αν είναι διαφορετικές κατοικίες, εξετάζεται κάθε περίπτωση χωριστά.

Πότε χρειάζεται αίτημα στο myAADE

Η επιστροφή είναι αυτόματη — εκτός αν:

• ο εκμισθωτής δεν υποχρεούται σε ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης,
• η δήλωση έγινε χειρόγραφα,
• υπάρχει ασυμφωνία στο μίσθωμα,
• καταβλήθηκε μεγαλύτερο ποσό από αυτό που διασταυρώθηκε,
• χρειάζονται αποδεικτικά τραπεζικής πληρωμής ή βεβαίωση σπουδών.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο δικαιούχος πρέπει να υποβάλει δικαιολογητικά μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στο myAADE.

Ο τελικός έλεγχος πριν την υποβολή

Για τον ιδιοκτήτη:

Έχει υποβληθεί σωστά η δήλωση μίσθωσης;
Συμφωνεί το μίσθωμα με το πραγματικό ποσό;
Έχει δηλωθεί κάθε αύξηση;
Έχει δηλωθεί λύση παλιάς μίσθωσης;
Είναι σωστή η στήλη 17 του Ε2;
Χρησιμοποιούνται σωστά οι κωδικοί 64–67;
Έχουν δηλωθεί σωστά τα ανείσπρακτα ενοίκια;

Για τον ενοικιαστή:

Είναι σωστά δηλωμένη η κύρια/φοιτητική κατοικία;
Υπάρχουν τραπεζικά αποδεικτικά πληρωμής;
Είναι σωστό το ΙΒΑΝ στην ΑΑΔΕ;
Συμφωνεί το μίσθωμα που πληρώνεται με τα στοιχεία της δήλωσης;

Η ουσία

Η ασφάλεια στις μισθώσεις δεν βρίσκεται πλέον στη συνήθεια ή στην καλή πρόθεση.

Βρίσκεται στη συμφωνία ανάμεσα σε τέσσερα πράγματα:

1. το συμφωνητικό,
2. την ΑΑΔΕ,
3. την τράπεζα,
4. τη φορολογική δήλωση.

Αν αυτά συμφωνούν, η μίσθωση είναι θωρακισμένη.
Αν δεν συμφωνούν, το πρόβλημα θα εμφανιστεί εκεί που κανείς δεν το περιμένει.

Πηγές: ΑΑΔΕ, Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, ΠΟΜΙΔΑ,

#Ενοίκια2026 #ΑΑΔΕ #Ε2 #ΕπιστροφήΕνοικίου #Μισθώσεις #ΦορολογικήΔήλωση #Ακίνητα #myAADE