Πολυκατοικίες: 12 ανατροπές μετά από 97 χρόνια
Πολυκατοικίες: 12 ανατροπές μετά από 97 χρόνια. Σχεδόν έναν αιώνα μετά τον πρώτο νόμο για την οριζόντια ιδιοκτησία, το Υπουργείο Δικαιοσύνης φέρνει ριζικές αλλαγές στις πολυκατοικίες – από τα κοινόχρηστα και το Airbnb μέχρι τη διαχείριση και την ενεργειακή αναβάθμιση.
Το τέλος μιας εκατονταετίας
Ενενήντα επτά χρόνια συμπληρώνονται φέτος από τη θέσπιση του νόμου 3741/1929, που καθιέρωσε για πρώτη φορά στην Ελλάδα τη «διηρημένη κατ’ ορόφους ιδιοκτησία» – αυτό που σήμερα γνωρίζουμε ως πολυκατοικία. Τότε, οι πολυκατοικίες αποτελούσαν μια περιορισμένη μορφή δόμησης στο αστικό τοπίο. Σήμερα, αποτελούν την κυρίαρχη μορφή κατοικίας και επαγγελματικής στέγης σε όλη τη χώρα.
Η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Δικαιοσύνης, με τους Γιώργο Φλωρίδη και Γιάννη Μπούγα, αποφάσισε να βάλει τέλος σε αυτή την κατάσταση. Όπως ανακοινώθηκε σε συνέντευξη Τύπου, συστάθηκε νομοπαρασκευαστική επιτροπή υπό την προεδρία της αρεοπαγίτη Κωνσταντίας Εμμανουηλίδου, με σκοπό την ολιστική αναμόρφωση του πλαισίου της συνιδιοκτησίας.
«Η εξέλιξη της τεχνολογίας, η αλλαγή των κοινωνικών δομών και η εμφάνιση νέων μορφών σύγχρονης οικονομικής δραστηριότητας, όπως η βραχυχρόνια μίσθωση, κατέστησαν το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο απολύτως ανεπαρκές».
Ένας αιώνας τροπολογιών – και μια ριζική τομή
Στα 97 χρόνια εφαρμογής του νόμου 3741/1929, μεσολάβησαν 1.116 νομοθετικές τροπολογίες και παρεμβάσεις για το ιδιοκτησιακό καθεστώς των πολυκατοικιών. Παρά τις αλλεπάλληλες διορθώσεις, η επιβάρυνση των δικαστηρίων παρέμεινε τεράστια, με τις διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών να καταλήγουν συχνά σε δικαστικές αίθουσες.
Το νέο νομοσχέδιο, που αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί έως τον Σεπτέμβριο του 2026 και να ψηφιστεί μέχρι το τέλος του έτους, φιλοδοξεί να αλλάξει ριζικά αυτό το τοπίο. Η 13μελής επιτροπή που ανέλαβε το έργο περιλαμβάνει δικαστές, πανεπιστημιακούς, θεσμικούς φορείς, δικηγόρους, συμβολαιογράφους και εκπροσώπους του ΥΠΕΝ, του Κτηματολογίου και του ΤΕΕ.
Οι 12 ανατροπές που έρχονται
- Ευέλικτη τροποποίηση κανονισμών
Οι κανονισμοί πολυκατοικίας, πολλές φορές απαρχαιωμένοι, θα μπορούν πλέον να τροποποιούνται ευκολότερα, ώστε να ανταποκρίνονται στις σύγχρονες συνθήκες συγκατοίκησης.
- Εξωδικαστική επίλυση διαφορών
Ενισχύεται ο μηχανισμός για ταχύτερη επίλυση των διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών, με δυνατότητα εξωδικαστικής διευθέτησης, αποσυμφορώντας έτσι τα δικαστήρια.
- Ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb)
Η νέα πραγματικότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων αποκτά επιτέλους σαφές νομοθετικό πλαίσιο εντός των πολυκατοικιών.
- Επικαιροποίηση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας
Ακίνητα που παραμένουν στην αφάνεια εδώ και χρόνια – όπως διαμερίσματα που έχουν αγοραστεί με προσύμφωνο – θα μπορέσουν να εμφανιστούν στο Κτηματολόγιο και να μεταβιβαστούν.
- Αξιοποίηση του δικαιώματος του υψούν
Τα αδιάθετα ποσοστά και το δικαίωμα του υψούν μπορούν πλέον να αξιοποιηθούν, είτε με ανακατανομή μεταξύ συνιδιοκτητών είτε με απόδοση στους οικοπεδούχους.
- Κατάτμηση ή συνένωση διαμερισμάτων
Ανεξάρτητα από το αν απαγορεύεται από τον κανονισμό, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να χωρίζουν ή να ενώνουν οριζόντιες ιδιοκτησίες. Ένας ιδιοκτήτης, για παράδειγμα, θα μπορεί να χωρίσει ένα μεγάλο διαμέρισμα στη μέση, να κατοικεί στο ένα τμήμα και να εκμισθώνει το άλλο – μια ρύθμιση που αναμένεται να συμβάλει στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.
- Διαφάνεια στην αγορά ακινήτων
Όποιος αγοράζει ακίνητο θα μπορεί να έχει πρόσβαση και στον κανονισμό της πολυκατοικίας πριν την αγορά.
- Σαφής ρόλος για τον διαχειριστή
Θεσπίζονται σαφέστεροι κανόνες για τα καθήκοντα, τη νομιμοποίηση και τις υποχρεώσεις του διαχειριστή, βάζοντας τέλος στις συχνές δικαστικές διαμάχες για τον ρόλο του.
- Είσπραξη κοινοχρήστων και υποχρεωτική ασφάλιση
Προβλέπεται ειδική διαδικασία είσπραξης κοινοχρήστων, ακόμη και με έκδοση διαταγής πληρωμής, καθώς και δημιουργία αποθεματικού και υποχρεωτική ασφάλιση της οικοδομής.
- Μείωση πλειοψηφιών για επισκευές και ενεργειακές αναβαθμίσεις
Τα απαιτούμενα ποσοστά ψήφων για επισκευές συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης μειώνονται σημαντικά, ξεπερνώντας το εμπόδιο των αυστηρών πλειοψηφιών (έως και 100%) που καθιστούσαν αδύνατες τις παρεμβάσεις σε παλαιότερες πολυκατοικίες.
- Φωτοβολταϊκά, φορτιστές και αντλίες θερμότητας
Διευκολύνεται η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στις στέγες, σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων και αντλιών θερμότητας, ξεπερνώντας τις διαφωνίες επί των κοινόχρηστων χώρων.
- Εναρμόνιση με το κληρονομικό δίκαιο
Οι διατάξεις της συνιδιοκτησίας προσαρμόζονται στις πρόσφατες αλλαγές του κληρονομικού δικαίου, δημιουργώντας ένα ενιαίο και συνεκτικό νομικό πλαίσιο.
Με σεβασμό στην ιδιοκτησία
Όπως υπογράμμισαν οι κ. Φλωρίδης και Μπούγας, οι νέες ρυθμίσεις συντάσσονται με απόλυτο σεβασμό στις συνταγματικές και ευρωπαϊκές επιταγές για την προστασία της περιουσίας. Στόχος είναι η αντιμετώπιση των υπαρχόντων προβλημάτων και η αρμονική συγκατοίκηση, όχι η δημιουργία νέων πεδίων αντιπαράθεσης.
Με το νομοσχέδιο να αναμένεται στη Βουλή έως το τέλος του 2026, οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη τη χώρα προετοιμάζονται για τις μεγαλύτερες αλλαγές στη συνιδιοκτησία από την εποχή του Μεσοπολέμου.
#Πολυκατοικίες #Συνιδιοκτησία #Φλωρίδης #Νομοθεσία #Ακίνητα #Κοινόχρηστα #Airbnb #ΕνεργειακήΑναβάθμιση
